W naszym kraju często słyszy się o tym, że Wiedeń jest mieszkaniowym wzorem – zwłaszcza dla stolicy, Warszawy. Kluczową różnicą między miastami jest gęstość zaludnienia i zabudowy w pobliżu centrum. W największych polskich miastach wzrost gęstości zaludnienia może nastąpić poprzez zapełnianie luk w istniejącej zabudowie. Ten proces może jednak wzbudzać kontrowersje.
O Wiedniu ostatnio często rozmawiano w naszym kraju, zwłaszcza w kontekście polskiego rynku mieszkaniowego. Stolica Austrii przedstawiana jest jako wzór optymalnej polityki mieszkaniowej. Ciekawy jest fakt, iż w Austrii model wiedeński wcale nie jest normą, a wyjątkiem. Jeśli mimo to wciąż porównujemy Warszawę do Wiednia, trzeba zwrócić uwagę na gęstość zaludnienia. Na tapetę warto wziąć również gęstość zabudowy – parametr, który staje się coraz ważniejszy.
Najłatwiej sięgnąć po dane pokazujące średnią liczbę mieszkańców na kilometr kwadratowy. Dzięki temu można pominąć różnice w rozkładzie gęstości zaludnienia. Kłopotliwe może być przy nim dokładne podzielenie wszystkiego statystycznie i administracyjnie. Weźmy np. taki Rzym, gdzie dane Eurostatu obejmują również 120 gmin wokół miasta. Właśnie dlatego najlepiej porównywać gęstość zaludnienia, zmieniając odległość od centrum danych miast. Można zrobić to np. na citydensity.com, która bazuje na danych z 2020 r. (Global Human Settlement Layer). Gęstość zaludnienia w Warszawie i Wiedniu wyrównuje się w odległości ok. 5 km od centrum.
Gęstość zaludnienia w Warszawie i Wiedniu wyrównuje się w odległości ok. 5 km od centrum, fot. citydensity
Czy deweloperzy w Polsce będą budować wyżej?
Sytuacja podażowa na rynku gruntów w połączeniu z migracją może być bodźcem do zwiększania gęstości zaludnienia w największych miastach w Polsce. Warto śledzić m.in. statystyki dotyczące udziału bloków oddawanych przez deweloperów – zwłaszcza liczących sobie minimum 8 kondygnacji. Ogólnopolski wskaźnik liczony według kubatury budynków wzrósł z 19% (2022 r.) do 21% (2023 r.).
Ciekawe jest, że analogiczny ubiegłoroczny wzrost dotyczący jedynie Warszawy był znacznie większy. Udział budynków liczących co najmniej 8 kondygnacji wzrósł z 29% do 35%. GUS dopiero niedawno zaczął przedstawiać informacje, które dotyczą liczby kondygnacji w blokach budowanych na terenie większych miast w Polsce. Wcześniej podawano tylko dane ogólnopolskie o udziale mieszkań położonych na konkretnych kondygnacjach. Statystyki potwierdzały trend budowy coraz wyższych bloków mieszkalnych. Można było go zaobserwować od 2005 r. do końca minionej dekady.
Pojawią się konflikty?
Wzrost gęstości zaludnienia największych miast w Polsce następować może także przez uzupełnianie luk w istniejącej już zabudowie. Dotyczy to nie tylko strefy śródmiejskiej. Nie ma jednak wątpliwości co do tego, że proces wzbudzać będzie kontrowersje – również, gdy uwzględniane są zmiany dotyczące rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, którym odpowiadać powinny zarówno budynki, jak i ich lokalizacja. Od 1 sierpnia 2024 r. obowiązywać będą przepisy ustalające większy, bo 5-metrowy limit odległości od granicy działki dla bloków, które mierzą ponad 4 nadziemne kondygnacje.
Przypuszcza się, że konflikty będą dotyczyć m.in. sytuacji, gdy starsze osiedla będzie się chciało dogęszczać. Póki co mieszkańcy takich inwestycji zwykle blokują tego typu próby. Konflikty mogą dotyczyć również sytuacji, gdy sama spółdzielnia planuje zagęszczenie zabudowy. Podobne konflikty mogą zacząć przybierać na sile w głównych miastach Polski. Kłopoty z podażą gruntów oraz nowych lokali mogą sprowokować do dyskusji o dalszym funkcjonowaniu m.in. rodzinnych ogrodów działkowych. Szczególnie widoczne problemy tego typu coraz częściej pojawiają się w stolicy. Wizja możliwego paraliżu inwestycyjnego wiążącego się z planem generalnym dla Lotniska Chopina zaczyna budzić wątpliwości.
