Zawrotne ceny krakowskich nieruchomości. Ile zapłacimy za mieszkanie z rynku pierwotnego?

Kraków to jedno z najdroższych miast w Polsce. Znalezienie nowego mieszkania w stolicy małopolski stanowi dziś nie lada wyzwanie. Część ofert osiągnęła już tak wysoki pułap cenowy, że większość Polaków po prostu nie może sobie pozwolić na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Deweloperzy nie przejmują się nastrojami klientów i wciąż podnoszą ceny. Z danych zgromadzonych przez portal rynekpierwotny.pl wynika, że średnia cena za m² nowego mieszkania w Krakowie wyniosła w lutym 16 073 zł. Na południu kraju jeszcze nigdy nie było tak drogo.

Chociaż Kraków nie bez powodu uchodzi za miejsce, w którym trudno znaleźć nieruchomość w przystępnej cenie, to należy pamiętać, że lokalny rynek jest bardzo zróżnicowany. Ceny mieszkań w samym centrum są już tak wysokie, że kupują je praktycznie tylko inwestorzy. Na szczęście zupełnie inaczej jest w północno-wschodnich dzielnicach Krakowa, gdzie stawki bywają dwukrotnie niższe. W lutym 2023 średnie ceny za metr kwadratowy prezentowały się następująco:

• Grzegóżki – 21 078 zł/m²,
• Prądnik Czerwony – 19 278 zł/m²,
• Krowodrza – 19 167 zł/m²,
• Zwierzyniec – 19 048 zł/m²,
• Stare Miasto – 18 883 zł/m²,
• Bronowice – 16 523 zł/m²,
• Prądnik Biały – 14 236 zł/m²,
• Nowa Huta – 12 531 zł/m²,
• Wzgórza Krzesławickie – 10 202 zł/m².

Większość osób kupujących nowe mieszkanie w Krakowie nie chce osiedlać się ani w ścisłym centrum miasta, ani na jego obrzeżach. W minionych miesiącach największy popyt zanotowano w Podgórzu oraz Prądniku Białym. Obie dzielnice przeżywają aktualnie boom inwestycyjny – deweloperzy budują tam kolejne nieruchomości i to dlatego krakowianie chętniej poszukują lokali na północy miasta lub w dzielnicy położnej nad samą Wisłą.

Do końca 2021 roku krakowscy deweloperzy skupiali się na średnich inwestycjach, które mieściły od 51 do 100 lokali mieszkalnych. W 2022 roku nastąpiło wyrównanie – podobnym zainteresowaniem zaczęły cieszyć się małe nieruchomości, w których mogło zamieszkać od 21 do 50 rodzin. Kilka miesięcy później na prowadzenie wyszły duże inwestycje. Dzisiaj deweloperzy wolą budować osiedla składające się nawet z 200 mieszkań.

Osoby poszukujące mieszkania w Krakowie skupiają się przede wszystkim na cenie oraz lokalizacji oferowanych nieruchomości. Wielkość inwestycji nie ma tak dużego znaczenia. Wiadomo jednak, że w tym mieście cenione są komfortowe, kameralne osiedla. Chociaż jest ich niewiele, to kupujący są w stanie zapłacić bardzo dużo, aby nabyć nieruchomość w tak prestiżowym otoczeniu. W lutym 2024 średnia cena za metr kwadratowy lokalu na kameralnym osiedlu wynosiła aż 18 369 zł. Nabywcy mieszkań stanowiących część dużych inwestycji płacili średnio o kilka tysięcy mniej (15 250 zł/m²).

Mieszkańcy Krakowa zaczęli się buntować przeciwko rosnącym cenom dyktowanym przez deweloperów? Od kilku miesięcy popyt w tym mieście konsekwentnie spada. Po rekordowym czerwcu, lipcu i sierpniu 2023 nadeszło spowolnienie. Chociaż deweloperzy wrócili do formy po chwilowym zastoju, to liczba kupujących nie rośnie. Wręcz przeciwnie – jest ich coraz mniej. W lutym 2024 inwestorzy sprzedali 526 nowych nieruchomości. Ponad połowa klientów decydowała się na lokale, gdzie cena metra kwadratowego nie przekraczała 15 000 złotych.

Czy wreszcie nadszedł czas, gdy krakowscy deweloperzy będą musieli obniżyć ceny? Kupujący chcą wierzyć w tę wersję, jednak przyczyna spadającego zainteresowania lokalami nie musi tkwić w rosnących stawkach. Wiele wskazuje na to, że potencjalni nabywcy czekają, aż w Polsce zacznie obowiązywać nowy program kredytowy. Część rodaków podczas zakupu nieruchomości będzie się posiłkowała kredytem hipotecznym, a już za kilka miesięcy nadejdzie idealna okazja, by zawrzeć umowę z bankiem na lepszych warunkach.

• rynekpierwotny.pl