Mieszkania stoją puste, a inwestorzy tracą pieniądze – trzęsienie ziemi na rynku najmu

Ceny nieruchomości dynamicznie rosną, a popyt na nowe lokale będzie jeszcze większy za sprawą kredytu 0% stanowiącego część programu Mieszkanie na Start. Deweloperzy już zacierają ręce i pracują nad tym, aby na przełomie lata i jesieni w ich portfolio znalazło się jak najwięcej ofert dopasowanych do wymagań beneficjentów tego programu. Ich nastrojów nie podzielają inwestorzy, którzy specjalizują się w wynajmie mieszkań. Jeszcze dwa lata temu właściciele nieruchomości znajdowali nowych najemców w przeciągu kilku dni. Dzisiaj lokale stoją puste tygodniami i nawet niższy czynsz najmu nie przyciąga nowych lokatorów.

Z Raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ostatnich miesiącach stawki najmu spadły praktycznie we wszystkich największych polskich miastach. Aż 14 z 17 badanych miejscowości zanotowało obniżki. To, co działo się w lutym tego roku, wzbudza niepokój wśród inwestorów. W porównaniu z poprzednim miesiącem największe spadki zaobserwowano w:

• Częstochowie: -6,8%,
• Radomiu: -6,2%,
• Toruniu: -5,1%,
• Bydgoszczy: -3,6%,
• Rzeszowie: -2,7%.

Średni spadek wyniósł -1,93% – od kilku lat obniżki nie były tak znaczące. Zdaniem ekspertów jest jeszcze za wcześnie, by ogłaszać odwrócenie trendu, jednak konsternację wzbudza fakt, że ceny są coraz niższe pomimo tego, że w minionych miesiącach przyrost nowych ofert był dość ograniczony.

Inwestorzy nie kryją niezadowolenia z malejących stawek najmu i coraz słabszego zainteresowania mieszkaniami. Ich narzekania wydają się uzasadnione, ale tylko po części. Koszty najmu wciąż są wyższe niż na początku 2023 roku, jednak prawdziwym problemem jest malejąca rentowność tego rodzaju inwestycji. Delikatne spadki stawek są szczególnie odczuwalne przy rosnących cenach nieruchomości. Inwestorzy obliczający roczną stopę zwrotu z zakupu mieszkania na wynajem coraz częściej dochodzą do wniosku, że taka transakcja nie jest warta ich czasu oraz wysiłku.

Najbliższe miesiące mogą być trudne dla inwestorów zajmujących się wynajmem nieruchomości. Zdaniem ekspertów, rządowy program kredytów na preferencyjnych warunkach pogrąży rynek najmu. Rodziny, które będą zainteresowane kupnem 45-metrowego mieszkania bez wkładu własnego, zyskają finansowanie na tak korzystnych warunkach, że miesięczna rata kredytu w większości przypadków może okazać się niższa od czynszu najmu. Ten trend dotyczy w szczególności mniejszych miast – inwestorzy z Warszawy, Krakowa, czy Wrocławia nie muszą się obawiać, że ich biznes podupadnie.

Wiele wskazuje na to, że boom cenowy na rynku najmu dobiega końca. Uchodźcy zza naszej wschodniej granicy powoli zwalniają lokale, powracając do swojej ojczyzny lub migrując na zachód. Dwa lata temu znalezienie mieszkania na wynajem w dobrej cenie było niezwykle trudne, a dzisiaj takie nieruchomości czekają na swoich lokatorów tygodniami. Na rynku pojawiają się nowe ogłoszenia, które idealnie spełniają potrzeby najemców. W obliczu rosnącej konkurencji dotychczasowe oferty nie wydają się już tak atrakcyjne. Coraz więcej lokatorów decyduje się na wzięcie kredytu i zakup własnego M. Rynek najmu notuje odpływ klientów, chociaż oferta lokali na wynajem stała się lepiej dopasowana do wymagań lokatorów.

Mimo wszystko inwestorzy nie powinni wpadać w panikę. Lokowanie kapitału w nieruchomości na wynajem wciąż stanowi opłacalny biznes. Chociaż w najbliższych miesiącach rentowność tego rozwiązania może nieznacznie spadać, to rynek przetrwa chwilowy kryzys i prędzej czy później się odbuduje. Najpoważniejszą przeszkodą, która zaprzepaści starania inwestorów, mogą być rządowe plany. Jeśli program kredytowy będzie cyklicznie wznawiany, to ceny nieruchomości zostaną sztucznie wywindowane na tak niebotyczny poziom, że kupno mieszkania na wynajem nie będzie już opłacalne – chyba że stawki najmu wyraźnie wzrosną.

• https://expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-najem-mieszkan-marzec-2024-r/