Opublikowano: 17.04.2024 r., 15:14
|
Autor:
Marek Przybylski
W Niemczech na rynku mieszkaniowym pękła spekulacyjna bańka cenowa, która zdaniem niektórych była jedną z największych tego typu baniek od 50 lat. Skąd się wzięła i o ile spadły ceny niemieckich nieruchomości? Opisujemy sytuację naszych zachodnich sąsiadów.
Do 2022 r. na niemieckim rynku nieruchomości, zdaniem większości ekspertów, miało miejsce pompowanie tak zwanej cenowej bańki. Bańka ta wynikała z utrzymujących się długo na bardzo niskim poziomie stóp procentowych oraz gigantycznego zainteresowania nieruchomościami wśród niemieckich konsumentów.
Bańka ta musiała kiedyś pęknąć i tak się właśnie stało. Spowolnienie niemieckiej gospodarki po pandemii COVID-19, połączone z wysoką inflacją i podwyższeniem stóp procentowych oraz mniejszym zapotrzebowaniem na przestrzeń biurową, przyniosło efekt w postaci gwałtownych obniżek cen nieruchomości.
Efekt ten stał się tym bardziej zauważalny, że osłabiony popyt (związany z podwyższonymi stopami procentowymi) spotkał się ze wzrostem kosztów pracy, energii i wyższymi cenami materiałów budowlanych (według danych Allianz Trade koszty budowy od pierwszego kwartału 2021 r. do trzeciego kwartału 2023 r. wzrosły o 23,3%).
Zwiększone koszty budowy spowodowane były przy tym nie tylko zerwanymi łańcuchami dostaw, ale także wyśrubowanymi normami ekologicznymi, które, za unijnymi trendami, przyjęły niemieckie władze.
O jak wielkim krachu tu mówimy?
W całym 2023 r. indeks cen nieruchomości komercyjnych, który wyliczony został przez bank VDP, spadł w Niemczech o całe 10%, a więc najbardziej w całej historii pomiarów. Indeks ten opiera się jednak tylko o transakcje już sfinalizowane.
Inny indeks, opracowany przez firmę Green Street, który uwzględnia również transakcje jeszcze niezakończone (a więc w trakcie negocjacji), od pierwszego kwartału 2022 r. spadł natomiast o całe 36%.
W trzecim kwartale 2023 r. mediana ceny metra kwadratowego mieszkań w Niemczech wyniosła przy tym 4700 euro. Spadek cen w tym jednym tylko kwartale wyniósł więc 10,2%, co oznacza największą przecenę od 2000 r.
Wyliczenia agencji Bloomberg wskazują przy tym, że przykładowa berlińska nieruchomość przynosząca właścicielom rocznie 10 milionów euro z czynszu, jeszcze w pierwszym kwartale 2022 r. wyceniana była na 416 milionów euro. W ostatnim kwartale 2023 r. jej cena wynosiła już natomiast tylko 227 milionów euro.
Wycena podobnego lokalu, ale położonego w Londynie (a więc europejskiej stolicy, która również przeżywa mocne spadki cen nieruchomości) w tym samym czasie obniżyła się z 266 milionów euro do 190 milionów euro.
Przytoczony trzeci kwartał 2023 r. dla niemieckiego rynku mieszkaniowego był przy tym piątym z rzędu kwartałem przecen. W ciągu roku realnie ceny niemieckich nieruchomości spadły więc o ok. 10-15% (takie liczby wynikają z raportu Allianz Trade), choć są także wyliczenia, które mówią o tym, że obniżki były jeszcze większe i od pierwszego kwartału 2022 r. sięgnęły nawet 36% (takie wyliczenia na podstawie negocjowanych aktualnie umów podała firma Green Street).
Bez względu jednak o jakim dokładnie rzędzie wielkości obniżek tu mówimy (te różnią się przecież także w zależności od danego regionu Niemiec), z pewnością można nazwać to pełnoprawnym, krajowym krachem.
Specjaliści mówią przy tym, że seria przecen może trwać…
Szacuje się bowiem, że nieruchomości niemieckie będą dalej tanieć, a ceny realnie mogą spaść o 20, 25, a nawet 30% w porównaniu z rokiem 2022. Tak przyszłość niemieckiego rynku nieruchomości widzi między innymi Martin Thiel – prezes firmy TAG Immobilen, która oferuje mieszkania na wynajem.
Sytuacja może nie ulec zbyt szybko poprawie także przez fatalne nastroje, jakie panują wśród firm budowlanych. Według Allianz Trade tylko w okresie od stycznia do listopada 2023 r. w Niemczech zbankrutowało bowiem 2800 tego typu przedsiębiorstw, co oznacza wzrost takich sytuacji o 14,8% rok do roku.
Stan ten, spowodowany znacznym spadkiem rentowności, nie wróży zbyt dobrze całej branży.
Krach, który obecnie ma miejsce w Niemczech i który szeroko nazywany jest największym od 50 lat (twierdzi tak m.in. Konstantin Kholodilin z Niemieckiego Instytutu Badań Ekonomicznych), prawdopodobnie jeszcze się więc nie zakończył…
ocena: 5
głosowało: 1